Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Пути совершенствования оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с методами оценки и анализом эффективного использования объектов недвижимости. Объектом исследования является доля в оцениваемой квартире. В процессе осуществления исследования применялись общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, системный подход и т. Однако, независимо от способов применения человеком этих вещей, все они являются объектом его оценки. Оценка позволяет определить степень полезности, ценности той или иной вещи для человека.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Текущие проблемы и пути совершенствования системы оценочной деятельности в РФ

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с методами оценки и анализом эффективного использования объектов недвижимости.

Объектом исследования является доля в оцениваемой квартире. В процессе осуществления исследования применялись общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, системный подход и т. Однако, независимо от способов применения человеком этих вещей, все они являются объектом его оценки.

Оценка позволяет определить степень полезности, ценности той или иной вещи для человека. Не определив свое отношение к вещи, человеку сложно построить свои отношения с другими людьми.

Система оценок обеспечивает нормальное и устойчивое развитие общества. Особую роль оценка играет в его экономической жизни, где людям очень важен процесс оценивания благ, в которых они нуждаются. Исключительное место среди этих благ занимает земля. Как часть природы, земля предоставляет основу для жизнедеятельности людей, обеспечивая их необходимыми ресурсами и создавая пространственный базис для экономической и социальной деятельности1.

Одновременно земля наряду с рабочей силой, капиталом и предпринимательской инициативой выступает источником дохода и объектом собственности, относительно которого формируется целый ряд имущественных отношений, связанных с ее владением, пользованием и распоряжением. В той или иной мере правомочия по отношению к земле распространяются и на все объекты, которые с ней неразрывно связаны, что позволяет говорить о специфическом, недвижимом, виде имущества, которое отличает: стационарность, то есть невозможность его перемещения без ущерба и потери потребительных свойств; материальность, то есть его существование в натурально-вещевой и стоимостной формах; долговечность, то есть соразмерность срока его существования и использования с продолжительностью жизни одного и даже нескольких поколений людей2.

Эти черты недвижимого имущества позволяют рассматривать его как одну из важнейших составляющих реального богатства не только для отдельного человека, но и для государства и общества в целом. Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита.

Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно. Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, то есть той суммы денег, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании.

Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости. Таким образом, оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений. Этому также способствовало и относительное несовершенство рынка, на котором осуществляются сделки относительно недвижимости.

Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях не равновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние. В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем обычного товара. Она предполагает юридическое оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию.

Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды рис. Особенно остро такая потребность возникает в условиях зарождающихся и подавленных рынков, как это имело место в США в период депрессии х годов или в странах СНГ в период массовой приватизации.

Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт - знание о стоимости. Иными словами, оценка представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика. N г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N1 ", Приказ Минэкономразвития России от 20 июля г.

Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров наблюдательного совета общества; при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный складочный капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества6.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом лицами инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное.

Процесс оценки недвижимости - это последовательность действий, направленная на установление рыночной или иной стоимости объекта. Эта последовательность имеет достаточно жесткий регламент, установленный законом ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки ФСО.

Процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов: заключение договора на проведение оценки; сбор и анализ необходимой информации; применение подходов к оценке, включая выбор методов и осуществление необходимых расчетов; согласование обобщение результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта; составление отчета об оценке7.

Наиболее часто оценка недвижимого имущества бывает нужна в случаях, когда объекты недвижимости вовлекаются в гражданский оборот, то есть в случаях их купли-продажи, дарения, взноса в уставный капитал юридического лица, оформления наследства или залога ипотеки.

Но существуют и случаи, когда необходимость оценки недвижимости не вызвана непосредственно сменой собственника или изменением в праве на рассматриваемый объект.

Примером таких случаев могут служить оценка объектов недвижимости для определения налогооблагаемой базы или оценка для целей управления стоимостью. Это не значит что земля не вносит свой вклад в стоимость совокупного объекта недвижимости, но это приводит к тому, что оценка земли в отрыве от самого помещения не производится.

Однако, кроме права собственности, в отношении объекта недвижимого имущества существуют и другие права, например, право аренды, право пользования или совокупность прав пользования и владения. Эти права в отношении объекта недвижимости могут принимать участие в гражданском обороте и могут быть соответствующим образом оценены при необходимости. Правомерность всех теоретических подходов к определению рыночной стоимости обусловливает необходимость всестороннего стоимостного анализа недвижимости.

Поэтому оценка рыночной стоимости предполагает взаимодополняющее использование всех методов оценки, что наиболее полно отражает характер оцениваемой собственности и вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке.

Результатом анализа и расчетов будет оценочная стоимость недвижимости. С точки зрения предложения оценочная стоимость может учитывать доходность, местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также инфляционную составляющую. Оценка стоимости с точки зрения спроса основана на учете тех же факторов, но и проектов и направлений использования, имеющихся у покупателя. Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.

Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной оценочной стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, продиктованных разнообразием рыночных отношений.

Рыночная стоимость недвижимости является результатом объективного анализа достоверной экономической информации об объекте и рыночной среде. Сопоставление продаж позволяет определить стоимость недвижимости на основе непосредственного сравнения с ценами, уплаченными или предлагаемыми за подобные объекты. Очевидно, что при прочих равных условиях за оцениваемую недвижимость будет уплачена та же цена, что и за недвижимость аналогичной полезности.

При этом величина стоимости определяется наименьшими затратами на приобретение наилучшей альтернативы. В рамках доходного подхода стоимость оцениваемой недвижимости соотносится с текущей стоимостью доходов, получаемых от подобных объектов.

При этом во внимание принимается не только размер дохода, но и сопряженный с его получением риск, который выражается в ставке дохода. С помощью последней и осуществляется приведение будущих доходов в текущую стоимость. Затратный подход строится на предположении, что стоимость оцениваемой недвижимости определяется затратами на создание такого же объекта, то есть вместо покупки данной недвижимости можно приобрести эквивалентный земельный участок и улучшить его аналогичным образом.

Наличие трех подходов к оценке дает возможность использовать адекватные аналитические процедуры, которые в наибольшей степени отражают специфику оцениваемого объекта и его положение на рынке. При этом их совместное использование в рамках одной оценки позволяет уточнить полученные результаты и сформировать окончательный вывод о стоимости рис. Такой сравнительный анализ необходим во всех трех подходах, чтобы объяснить различия в стоимостных показателях и произвести соответствующие корректировки.

В сравнительном подходе сопоставимые данные касаются цен продаж и корректируются так, чтобы отражать различия между сравниваемыми объектами и объектом оценки. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические и экономические характеристики.

В доходном подходе сопоставимые данные включают данные по аренде, доходу, расходам, ставке капитализации и норме отдачи, которые корректируются на условия аренды и характеристики недвижимости.

При этом важно, чтобы категории сопоставления, характеризующие доходность недвижимости были однопорядковыми понятиями. В затратном подходе сопоставимые данные относятся отдельно к земле и к земельным улучшениям, а корректировки производятся, чтобы учесть различия в их количестве, качестве и полезности.

Кроме того, в силу различий в воспроизводстве и длительности существования основных составляющих недвижимости в обязательном порядке учитывается степень износа земельных улучшений.

Следовательно, установление величины стоимости предполагает анализ сопоставимых данных, отражающих природу того или иного подхода, и элементов сравнения, то есть тех особых характеристик недвижимости и сделок, которые детерминируют эти данные. Основными элементами сравнения, относящимися к характеристикам сделок, являются: передаваемые права на оцениваемую и сравниваемую недвижимость, от полноты пакета которых зависит цена сделки; условия финансирования и продажи, так как любое их отклонение от типичных может повлиять на уплаченную цену и даже привести к нерыночному характеру сделки; дата продажи, которая позволяет соотнести изменение в рыночных условиях с датой оценки динамика цен, изменение в законодательстве и др.

К таким расходам относят затраты на ремонт и снос строений, затраты на ликвидацию последствий загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением целевого назначения. Очевидно, что при оценке рыночной стоимости предметом сравнительного анализа должны выступать данные, надлежащим образом отображающие ситуацию на рынке, на котором представлена оцениваемая недвижимость.

Иными словами, эти данные должны касаться подобной недвижимости, то есть, той, которая способна и может конкурировать с оцениваемой недвижимостью на одном и том же рынке, и быть чувствительными к тем изменениям характеристик недвижимости и сделок, которые выбраны в качестве элементов сравнения. Сравнение - ключевой момент в отражении рыночной точки зрения.

Поэтому доступность и сама природа сравнений обеспечивает основу каждого подхода к оценке и определяет его выбор как такового. При этом важно подчеркнуть, что независимо от применяемого к оценке подхода адекватный анализ рынка приведет к одинаковому значению рыночной стоимости, поскольку любые затраты, связанные с созданием или приобретением недвижимости, составят ее рыночную стоимость настолько, насколько рынок считает эти затраты полезными.

В оценке иных, отличных от рыночной, видов стоимости применяются те же подходы, хотя в этом случае объем анализа сокращается и наряду с рыночными используются и другие данные. Так, при расчете величины стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода могут быть учтены особые условия сделки или особый интерес одной из сторон, в рамках доходного подхода - использована норма отдачи приемлемая для инвестора, в рамках затратного подхода - приняты показатели нормативных затрат.

Таким образом, подходы к оценке одинаковы для всех видов стоимости. Различие в определении величины конкретного вида стоимости скорее лежит в плоскости выбора исходных данных, чем в способах оценки. Рассмотренные подходы к оценке находят свое воплощение в методах, - конкретных способах определения стоимости, отражающих последовательность оценочных процедур и через которые собственно и реализуются либо один из подходов, либо их сочетание.

Таким образом, При определении стоимости недвижимости традиционно используются три подхода: сравнительный поход; доходный подход; затратный подход. В сравнительном подходе стоимость оцениваемой недвижимости определяется посредством сравнения с подобной, недавно проданной, недвижимостью.

Доходный подход включает в себя определение текущей стоимости недвижимости, основанного на проектируемом доходе от сдачи ее в аренду. Все три подхода играют важную роль в оценке недвижимости и существует множество вариаций их применения для определения рыночной или иных видов стоимости. Собственно говоря, все виды оценочных процедур являются реализацией одного или сочетания нескольких подходов. Все будет зависеть от характера имеющихся данных и от типа оцениваемой недвижимости.

При этом в оценке считается предпочтительным использование одновременно нескольких подходов. Сравнительный подход может быть самым объективным, когда имеются достаточные данные по проданному недвижимому имуществу: этот подход особенно эффективен при оценке жилой недвижимости. Доходный подход отражает поведение инвесторов и может быть эффективен при оценке недвижимого имущества, которое приобретается на основе его возможности приносить доход. Затратный подход, в силу своей универсальности, применим к большинству улучшенной недвижимости.

В любом случае, приоритетность и надежность всех трех подходов зависит от качества данных.

Совершенствование методик оценки недвижимости

Скачать полный текст статьи Оценочная деятельность в РФ развивается более 25 лет. В тоже время на текущий момент так и не устоялись основные принципы ее функционирования. Существенные изменения, произошедшие в года при переходе от государственного регулирования к саморегулированию не решили имеющиеся проблемы, а по мнению самих участников рынка оценки, наоборот усугубили их. Таким противоречия в самой деятельности оценщика не могут не привести к существенным проблемам в данной отрасли, таким как, демпинг, заказная оценка, низкое качество отчетом.

.

.

Ваш IP-адрес заблокирован.

.

.

.

.

.

.

.

[] Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования объекта оценки. [] Расчёт рыночной стоимости объекта.

.

.

.

.

.

.

.

Комментариев: 2
  1. Юлия

    Очередная самореклама адвокатской конторы

  2. townbingputtgass

    Тарас, ответьте пожалуйста полгода индульгенции будут работать в любом случае для всех штрафов? Или нужно срочно ставить машину в огород?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2020 Юридическая консультация.